Île-de-France : un quart des hectares vendus par an sont des fonciers à urbaniser

Alors que la région capitale affiche une trajectoire ZAN exemplaire en hectares consommés, mais aussi en densité de construction, l'Observatoire du foncier estime que près de 3 000 ha sont cédés pour l'urbanisation, chaque année depuis 10 ans, soit en valeur 8,5 milliards, le cinquième des 42 milliards du marché global. La moitié de ces 8,5 milliards concerne des terrains déjà bâtis - donc du renouvellement urbain. Les professionnels de l'aménagement représentent 86% des acquéreurs. Cette première mise en évidence de la chaîne du foncier dans la région intervient sur fond de stabilisation du marché d'ensemble des terrains dans la région.
Présentant non pas les derniers chiffres de conjoncture, mais "une note de tendance", qui prend du recul sur les phénomènes à l'œuvre dans la région capitale dans les marchés fonciers. L'Observatoire régional du foncier, l'ORF, met en évidence, ce 20 octobre 2022, une tendance de fond à la baisse en 2020 puis une stabilisation des cessions à titre onéreux.

Depuis 2019, maintenant que les chiffres de l'année 2020 fournis par l'administration des finances publiques sont consolidés, il se confirme que tous les indicateurs ont baissé jusqu'à un quatrième trimestre en fort rebond, où 19 000 transactions ont été enregistrées. Le nombre annuel des transactions est cependant tombé, de 66 000 en 2019, à 60 000 (-9%), les superficies échangées de 16 000 à 14 000 ha (-11,5%), et les valeurs échangées de 47 à 40 milliards d'euros (-14%).
Ce mouvement à la baisse est particulièrement plus marqué autour des futures gares de transport en commun : celles du Grand Paris Express, celles d'Eole et de la ligne 11 du métro. L'ORF recense 2 600 transactions (-21%), 3,5 milliards de volume financier (-43%), et 242 hectares échangés (-27%).
La ligne 15 sud reste la plus active avec 600 transactions , dont la moitié dans cinq gares : Fort d’Issy, Saint-Maur-Créteil, Villejuif-Louis-Aragon, Champigny-Centre et Vitry-Centre.

De bons chiffres pour le ZAN

Dans la logique d'une tendance qui s'est affirmée depuis 2018, la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers (les Enaf) s'est encore réduite en 2020. Les fichiers fonciers enregistrent une consommation de 777 hectares d'Enaf - dont 42% en Seine-et-Marne -, après 971 ha en 2019 et 1 095 ha en 2018. Un chiffre exemplaire, car sur longue période 2016-2020, ce chiffre s'élevait à 965 ha/an, et même à 1 012 ha/an sur 2011-2015.

L'ORF s'est penché sur la période décennale qui sert de référence au calcul du ZAN : 2009-2020. La décennie en cours, 2021-2030, devra afficher une division par deux des surfaces consommées les dix ans précédents, aux termes de la loi Climat et Résilience d'août 2021. Entre 2009 et 2020, selon les fichiers fonciers, 1 000 ha par an ont été consommés en moyenne. Selon le Mode d'occupation du sol relevé par l'Institut Paris Région, la moyenne est de 950 ha/an sur la période 2008-2020. Des chiffres moyens cohérents compte tenu des différences de périodes et d'objets observés, en hausse par rapport aux périodes antérieures, qui s'expliquent notamment par la progression des emprises dédiées aux énergies renouvelables, par la dynamique du logement, et par la reprise économique post-2008.
D'ailleurs, pourquoi consomme-t-on des Enaf ? A près de 50%, la consommation d'Enaf est destinée à des activités économiques. La part de la consommation pour produire du logement tourne autour de 40%, contrairement au reste de la France, où 67% du grignotage est destiné à l'habitat.
Mais ce n'est pas la seule spécificité de l'Île-de-France. La région se distingue aussi par ce que l'ORF appelle "l'efficacité" de la consommation de nature, d'agriculture ou de forêts. Ainsi, pour 1 m² d'Enaf consommé pour du logement, 0,95 m² est bâti en moyenne - le reste de la France est très très loin de cette quasi-égalité, puisque, en moyenne hors IDF il se construit seulement 0,15 m² de logement pour 1 m² consommé dans ce but.
Au total, pour 1 m² d'Enaf consommé, il se construit en Île-de-France 0,76 m² toutes destinations confondues. Dans le reste de la France, ce chiffre stagne à 0,22 m² !

Les terrains à urbaniser : un marché de 8,5 milliards par an

L'ORF présentait également pour la première fois une observation de la chaîne des acteurs sur un marché spécifique : celui des fonciers à urbaniser. Un marché mis en évidence par l'ORF pour la première fois, en croisant les données des transactions avec celles des autorisations d'urbanisme (ce que fait à la parcelle la carte permanente en ligne sur cadredeville.com qui repère toutes les parcelles objet de transactions foncières, d'une part, et toutes les parcelles objet d'une autorisation d'urbanisme, permis de construire ou d'aménager).

Missionné par l'ORF, le chercheur Alexandre Coulondre met en évidence, dans la Note de tendance publiée ce 20 octobre, un marché de 8,5 milliards d'euros en moyenne chaque année, d'après les transactions constatées en 2017, 2018 et 2019. Un marché qualifié de "marché des terrains à urbaniser".
Stabilité des volumes, hausse des valeurs, hors transactions de particulier à particulier

Ce marché représente 1/4 en surfaces d'assiette échangées du marché foncier d'ensemble dans la région, et 1/5 en valeur. Sans beaucoup de surprise, la moitié des valeurs de cession concernent du foncier déjà bâti, pour un quart du nombre de transactions.
Depuis 2010, explique Alexandre Coulondre ce 20 octobre lors de la Rencontre de conjoncture de l'ORF à la préfecture de région, les surfaces échangées de terrains à urbaniser tournent autour de 3 000 hectares par an. Le prix moyen par mètre carré de terrain, en revanche augmente sensiblement sur la période, passant de 1 000 euros/m² à 1 300 €/m². Ces chiffres s'entendent hors transactions de particulier à particulier.
L'approche développée pour l'ORF permet également de mettre en évidence la chaîne du foncier : six typologies d'acteurs du foncier ressortent de l'étude, au premier rang desquels les professionnels aménageurs, promoteurs, Sem, EPF, investisseurs, organismes de logement social, SCI, concentrent 86% du marché. La recherche confirme l'intuition : les professionnels acteurs de l'urbains sont les premiers des vendeurs de terrains à urbaniser, et les premiers acheteurs également.

Tableau croisé des catégories d'acheteurs et de vendeurs de fonciers à urbaniser chaque année - les professionnels sont les premiers acquéreurs et les premiers vendeurs de surface, qu'ils s'échangent principalement entre eux - tableau ORF/Coulondre


D'autres acteurs fonciers comme les universités, les structures sportives, sont les deuxièmes acteurs de ce marché, suivis par les particuliers personnes physiques, les acteurs publics, les propriétaires d'infrastructures et les structures agricoles ou forestières. Prochaines étapes annoncées : explorer les échanges entre professionnels. Que se vendent ou s'achètent réciproquement promoteurs, bailleurs sociaux, aménageurs ou établissements publics foncier ? Et quelles leçons peut-on en tirer ? Enfin, le développement de l'observation devrait s'intéresser aux différences intra-régionales entre territoires. "Terrains, territoires, acteurs", ainsi était intitulée la table-ronde qui a clôt la rencontre de conjoncture - un titre révélateur.


Rémi CAMBAU, Rédacteur en chef, Cadre de Ville