Si la communauté d’agglomération de Pau Béarn Pyrénées (CAPBP) se targue d’être toujours plus attractive pour les entreprises, elle s’inquiète néanmoins du taux de vacance dans ses ZAE historiques. Enjeu d’image auprès des potentiels investisseurs mais aussi de rationalisation du foncier disponible, la collectivité s’engage dans la reconquête de ses friches industrielles. Avec pour première cible, les 205 hectares de la ZI de Lons, appelés à constituer une ZAC.
En matière de développement économique, la CAPBP fait valoir ses points forts. Elle recense sur son territoire trois filières d’excellence, dans les domaines de l’aéronautique (Safran), de la géoscience (Total) et de l’agroalimentaire (Euralis, Michaud, Candia). Résistants face aux aléas, ces secteurs contribuent à maintenir le taux de chômage inférieur aux pourcentages nationaux et en baisse depuis dix ans. L’agglomération explique son attractivité par la mise en place d’"une politique d’acquisition et de gestion foncières extensives visant à disposer d’espaces de projets importants" qui porte aujourd’hui le nombre de ZAE à 21, réparties sur les 31 communes membres.
D’après le diagnostic du PLUI approuvé en décembre 2019, cinq de ces zones étaient commercialisables immédiatement ou à courte échéance en septembre 2018. Et la CAPBP ne se voit pas lever le pied sur les objectifs de développement économique et d’accueil des entreprises. Au contraire : la mise à disposition de 65 hectares alloués à l’activité est prévue d’ici 2030. Un dessein auquel aucune contrainte spatiale ne s’oppose puisque le potentiel de foncier mobilisable est estimé à 112 hectares dont 64 en extension et 48 dans le tissu urbain constitué.
Toutefois, l’accroissement du nombre de pôles d’activités a pour contrecoup la désaffection des ZAE plus anciennes, qui se transforment, au gré de la désaffection des entreprises, en friches commerciales ou industrielles. Un effet secondaire que la CAPBP perçoit comme un frein potentiel à sa politique d'accueil des entreprises, compte tenu de l’image défavorable véhiculée par des parcs d’activités vacants. Qui plus est, "à la demande des services de l’Etat", le règlement de son PLUI l’engage désormais à "un développement rationnel du foncier, visant à lutter contre l’étalement urbain". L’agglomération change désormais de stratégie en envisageant la requalification des ZAE existantes.
Parmi lesquelles, la ZI de Lons, commune située au nord-est de l’agglomération, qui compte 33,1 hectares de surfaces vacantes (13,6 hectares de surfaces bâties et 19,5 hectares de surfaces non bâties) sur un total de 205 hectares. Via une procédure de ZAC pour laquelle elle recherche un AMO, la CAPBP compte se réapproprier ces délaissés pour "réintensifier" les trois secteurs de la ZAE – Coeur Induslons, Monhauba et Porte d’Espagne.
Pour attirer des entreprises soucieuses des "éléments visuels négatifs", la CAPBP ne veut pas seulement re-commercialiser les lots mais voir le projet aboutir à une "programmation innovante, en lien avec les dynamiques actuelles du territoire et susceptible de réinvestir ces lieux (arrivée du réseau de chaleur, culture hors-sol, etc)", comme l’énonce le PLUI. Il lui revient donc la tâche délicate de mettre au goût du jour ses zones d’activités vieillissantes.
Gauthier MACK-MALLICK, journaliste de Cadre de Ville
Île-de-France : un quart des hectares vendus par an sont des fonciers à urbaniser
Alors que la région capitale affiche une trajectoire ZAN exemplaire en hectares consommés, mais aussi en densité de construction, l'Observatoire du foncier estime que près de 3 000 ha sont cédés pour l'urbanisation, chaque année depuis 10 ans, soit en valeur 8,5 milliards, le cinquième des 42 milliards du marché global. La moitié de ces 8,5 milliards concerne des terrains déjà bâtis - donc du renouvellement urbain. Les professionnels de l'aménagement représentent 86% des acquéreurs. Cette première mise en évidence de la chaîne du foncier dans la région intervient sur fond de stabilisation du marché d'ensemble des terrains dans la région. Présentant non pas les derniers chiffres de conjoncture, mais "une note de tendance", qui prend du recul sur les phénomènes à l'œuvre dans la région capitale dans les marchés fonciers. L'Observatoire régional du foncier, l'ORF, met en évidence, ce 20 octobre 2022, une tendance de fond à la baisse en 2020 puis une stabilisation des cessions à titre onéreux. Depuis 2019, maintenant que les chiffres de l'année 2020 fournis par l'administration des finances publiques sont consolidés, il se confirme que tous les indicateurs ont baissé jusqu'à un quatrième trimestre en fort rebond, où 19 000 transactions ont été enregistrées. Le nombre annuel des transactions est cependant tombé, de 66 000 en 2019, à 60 000 (-9%), les superficies échangées de 16 000 à 14 000 ha (-11,5%), et les valeurs échangées de 47 à 40 milliards d'euros (-14%). Ce mouvement à la baisse est particulièrement plus marqué autour des futures gares de transport en commun : celles du Grand Paris Express, celles d'Eole et de la ligne 11 du métro. L'ORF recense 2 600 transactions (-21%), 3,5 milliards de volume financier (-43%), et 242 hectares échangés (-27%). La ligne 15 sud reste la plus active avec 600 transactions , dont la moitié dans cinq gares : Fort d’Issy, Saint-Maur-Créteil, Villejuif-Louis-Aragon, Champigny-Centre et Vitry-Centre.
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