Dans le cadre de son OPAH-RU 2021-2025, la Ville de Tulle envisage, en superposition de la mission d’animation déjà en cours, de confier le recyclage de son foncier à un concessionnaire. Englobant l’intégralité du centre-ville, le périmètre de la concession s’étend sur environ 54 hectares, mais trois secteurs sont à réhabiliter en priorité. Le futur aménageur aura à sa charge d’acquérir ces parcelles, de les valoriser et "de favoriser par tous moyens la venue d’investisseurs susceptibles d’intervenir dans le cadre des objectifs de la collectivité".
Inscrite aux deux programmes nationaux de revitalisation urbaine, Action Cœur de Ville et Petite Ville de Demain, Tulle est le théâtre d’ un développement urbain sporadique, visant à créer, touche après touche, une trame urbaine de qualité, en lieu et place des îlots dégradés. Un maître d’œuvre est actuellement chargé de coordonner ces actions d’urbanisme tactique dans l’espace public. Dans le champ de l’habitat, le procédé est le même. Toutefois, des décennies de restauration immobilière n’ont pas suffi à venir à bout des poches d’insalubrité tulloises. C’est ce qu’indique le lancement d’une OPAH-RU en 2021, vingt ans après le premier contrat de Concession Publique d’Aménagement, signé par l’ancien maire de la ville, François Hollande, en 2002.
Prévue pour une durée de cinq ans, cette OPAH-RU s’est pour l’instant concrétisée dans une mission d’animation des mesures incitatives et coercitives à destination des propriétaires. Pour le reste, les services de la Ville éprouvent leurs limites : une "étude pré-opérationnelle a montré la nécessité de mener des opérations d’aménagement et de curetage d’îlot nécessitant des compétences de portage foncier et de commercialisation". Des tâches pour lesquelles la municipalité ne se sent pas habilitée. D’où sa décision "d’engager une véritable opération d’aménagement et de la confier à un aménageur dans le cadre d’un contrat de concession".
La concession est effectivement de taille puisque, débordant du périmètre du centre-ville au Sud pour englober l’école de Gendarmerie, elle s’étend sur environ 54 hectares. Une superficie qui pourrait alarmer le futur concessionnaire si la Ville ne lui fournissait pas de premières analyses et une liste de secteurs prioritaires. Parmi eux, l’îlot Jouve, "à remanier pour ouvrir le centre-ville vers la rivière et réaliser des opérations immobilières", l’îlot de l’école de Gendarmerie, "dont les qualités sont à valoriser en termes de cadre de vie et de proximité des services", et trois immeubles situés en centre-ville, avenue Bournazel, rue du Fouret et rue de la Barrière.
L’ensemble de ces cibles comptent actuellement des "bâtis dégradés et ou désaffectés qui ne correspondent plus au niveau de confort actuellement recherché par les ménages". Il est attendu que le concessionnaire réalise le recyclage foncier de ces emprises, en visant "essentiellement, la création de logements offrant une qualité résidentielle et une diversification des typologies". Le PLH 2021-2026 apporte ici quelques précisions : sur ces secteurs, il faudra produire de 55 à 70 logements, a minima, dont 25 logements locatifs privés, 40 logements en accession ("dont une partie pourra être réalisée en accession sociale"), ainsi que des locaux commerciaux en rez de chaussée.
Ces 4 000 m² de surface de plancher totale seront complétés par un programme spécifique à l’îlot de l’école de Gendarmerie. Sur cette emprise déjà maîtrisée, le concessionnaire devra "proposer des terrains à bâtir sur des petites parcelles dans un objectif de sobriété foncière destinées à de l’habitat individuel". Là encore, il lui reviendra de finaliser l’opération par sa commercialisation. Un travail de promotion qui s’ajoutera donc à celui d’ensemblier-coordonnateur et d’instructeur des procédures juridiques, menées dans le cadre des dossiers de DUP.
Gauthier Mack Mallick, journaliste, Cadre de Ville
Île-de-France : un quart des hectares vendus par an sont des fonciers à urbaniser
Alors que la région capitale affiche une trajectoire ZAN exemplaire en hectares consommés, mais aussi en densité de construction, l'Observatoire du foncier estime que près de 3 000 ha sont cédés pour l'urbanisation, chaque année depuis 10 ans, soit en valeur 8,5 milliards, le cinquième des 42 milliards du marché global. La moitié de ces 8,5 milliards concerne des terrains déjà bâtis - donc du renouvellement urbain. Les professionnels de l'aménagement représentent 86% des acquéreurs. Cette première mise en évidence de la chaîne du foncier dans la région intervient sur fond de stabilisation du marché d'ensemble des terrains dans la région. Présentant non pas les derniers chiffres de conjoncture, mais "une note de tendance", qui prend du recul sur les phénomènes à l'œuvre dans la région capitale dans les marchés fonciers. L'Observatoire régional du foncier, l'ORF, met en évidence, ce 20 octobre 2022, une tendance de fond à la baisse en 2020 puis une stabilisation des cessions à titre onéreux. Depuis 2019, maintenant que les chiffres de l'année 2020 fournis par l'administration des finances publiques sont consolidés, il se confirme que tous les indicateurs ont baissé jusqu'à un quatrième trimestre en fort rebond, où 19 000 transactions ont été enregistrées. Le nombre annuel des transactions est cependant tombé, de 66 000 en 2019, à 60 000 (-9%), les superficies échangées de 16 000 à 14 000 ha (-11,5%), et les valeurs échangées de 47 à 40 milliards d'euros (-14%). Ce mouvement à la baisse est particulièrement plus marqué autour des futures gares de transport en commun : celles du Grand Paris Express, celles d'Eole et de la ligne 11 du métro. L'ORF recense 2 600 transactions (-21%), 3,5 milliards de volume financier (-43%), et 242 hectares échangés (-27%). La ligne 15 sud reste la plus active avec 600 transactions , dont la moitié dans cinq gares : Fort d’Issy, Saint-Maur-Créteil, Villejuif-Louis-Aragon, Champigny-Centre et Vitry-Centre.
Lire plus
