Coûts du foncier : 50 propositions qui dérangent

On aura rarement vu un rapport rentrer aussi vite en phase de mise en oeuvre. Le rapport du député Jean-Luc Lagleize apporte des outils aux élus et acteurs de terrain sur la question foncière. Ses sept points principaux font déjà l'objet d'une proposition de loi, cependant que des amendements sont présentés au projet de loi de finances 2020. L'idée d'une "prime à la constructibilité" pour les communes qui autorisent 100% des droits à construire de leur PLU par exemple... En Île-de-France, le rapport émet des préconisations pour le Grand Paris.

Jean-Luc Lagleize a rendu ce mercredi 6 novembre en fin de matinée à Julien Denormandie, ministre du Logement et de la Ville, son rapport qui lui avait été demandé par lettre de mission du Premier ministre en avril 2019 - Edouard Philippe avait associé dans son propos de cadrage l'ingénieur en chef des ponts Philippe Grall à la rédaction de ce rapport, du fait de son expérience comme directeur d'EPF, et de son rôle d'expert "foncier privé" au sein de la DHUP.

La longue liste des parties prenantes auditionnées, d'échelle nationale, mais majoritairement locale, illustre la volonté de répondre pratiquement, du point de vue des acteurs de terrain et au premier chef des élus, au casse-tête de "la réduction des coûts fonciers dans les opérations de construction" - titre du rapport. Dans l'abondante matière recueillie en quelques mois, preuve que les acteurs de terrain ont des idées, le député, élu local toulousain en charge du foncier, a tiré 50 propositions qui, selon lui, vont à l'essentiel.

Cette sélection demeure dérangeante par moment, car elle propose de bousculer bien des habitudes dans les démarches d'aménagement, de planification urbaine, et de construction, pour installer une "culture du foncier" au centre de l'action locale de production de logements. "Le point de départ, c'est que le maire est confronté à des prix de logement et de foncier trop élevés...", dit le député. Pour lui, il faut inverser l'ordre des priorités, le foncier passant toujours au second plan. Le rapport veut ainsi "établir une définition juridique de la politique foncière dans le Code de l'Urbanisme, pour accroître la légitimité des élus locaux dans la conduite de l'action foncière".

Le point de départ, c'est le point de vue des maires

Plus précisément - et c'est l'article 3 de la PPL Lagleize - il s'agit d'introduire en droit français une troisième catégorie de propriété. "Les Français connaissent la pleine propriété, le démembrement usufruit-nue propriété caractéristique du viager, il faut ajouter dans le droit la propriété par dissociation bâti-foncier", explique le député à Cadre de Ville.

Cette nouvelle catégorie de propriété, tout d'abord devrait sécuriser l'action des OFS, pour le député. "Ils sont appuyés par un nombre réduit de banques et d'assureurs", note-t-il. Surtout, cette avancée permettrait, propose-t-il, de déployer une action publique plus large que celle de l'accession sociale, objet des OFS.

"Des offices fonciers libres, gérés par des SEM qui doivent rester à majorité publiques"

Explication par Jean-Luc Lagleize : 'La modification législative permettrait qu'à côté de l'accession sociale à la propriété, des Offices fonciers libres puissent intervenir pour porter un foncier qui supporterait des programmes aux destinations variées, mais en dissociation foncier-bâti.'

Les organismes de foncier solidaire OFS réunis en réseau ce 7 novembre à Rennes, ont toussé devant la mesure, craignant une concurrence avec des offices fonciers qui pourraient être contrôlés par le privé, et relancer des mouvements spéculatifs. 'Mais non, répond Jean-Luc Lagleize. Il faut lire mon rapport. Ces offices seraient gérés par des SEM publiques. Au lieu d'un OFS - un organisme n'est pas un office foncier - ce serait une SEM émanation d'une collectivité. Je constate, encore hier, que les EPF sont demandeurs de faire partie du tour de table de ce type de SEM, qui ne doivent pas être privées. Non, ces SEM ne doivent pas devenir des sociétés privées, elles auront obligation de rester majoritairement publiques, même si des banques régionales ou des promoteurs pourraient rentrer à leur capital.'

Un rapport déjà saisi par les parlementaires

Les mesures se répartissent en cinq objectifs principaux, qui structurent 50 propositions : casser l'engrenage infernal de la hausse des coûts du foncier, libérer le foncier et améliorer la constructibilité, optimiser le foncier disponible, attirer les investisseurs dans le logement locatif abordable, et "stopper définitivement la spéculation foncière" par la dissociation systématique foncier-bâti s'appuyant sur des "offices fonciers libres" - rien de moins.

Le rapport sera présenté le 13 novembre en commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale, une semaine avant que la commission n'examine la proposition de loi Lagleize, le 20 novembre. L'Assemblée examinera le 28 un texte sans doute réécrit en partie. Son dépôt rapide avait permis de le mettre au plus vite en débat, mais des mesures comme la création d'un fonds pour la dépollution des friches seront sans doute retouchées : le principal contributeur n'en sera pas Action Logement comme imaginé un temps, qui n'en assurera pas non plus la gestion. De même, l'article 6 sur l'allègement des contraintes dans les PLU serait retouché.

Quelle solution pour une prime à la constructibilité pour les maires ?

Autre mesure du rapport retouchée : la proposition d'une "prime à la constructibilité" pour les maires, basée sur un morcellement compliqué de la TVA. On peut la voir décrite dans le rapport, mais un amendement qui la portait en débat de loi de finances pour 2020 a été rejeté. Pour le moment Bercy préfère une sur-majoration de la Taxe d'aménagement, que Jean-Luc Lagleize juge insuffisante. Un amendement sur les plus-values immobilières est également en cours de discussion dans le cadre du PLF. A suivre donc dans les trois semaines qui viennent. Mais le débat est largement ouvert, puisque le rapport est rendu immédiatement public, et que le Parlement s'en saisit.

Analyse par Rémi Cambau, Rédacteur en chef de Cadre de Ville à lire sur cadredeville.com

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